Bevaka
Peter Malmqvists analys

Peter Malmqvists analys

Därför blir det svårare att spekulera i bostadsrätter

Ungefär 80 procent av alla bostäder som byggs är bostadsrätter. Nästan hälften av alla bostäder byggs i Stockholm. Sedan den svenska fastighets- och bankkraschen i början av 90-talet har bostadspriserna ökat med 6,5 procent i genomsnitt per år. Det är marginellt sämre än börsen, som ökat 8,8 procent, men med betydligt större svängningar. Lönsamheten i bostadsinvesteringar har därför varit enastående, inte minst jämfört med stabiliteten.

Ännu bättre har det varit för ägare av bostadsrätter i Stockholm. Från 2005, första året det finns separat statistik, har uppgången varit ofattbara 9,5 procent per år. Det är drygt två procent bättre än bostadstillväxten i hela landet. Istället för att satsa på börsen, har många istället spekulerat i bostäder, särskilt nybyggda bostadsrätter, särskilt i exklusiva områden där det alltid förväntas finnas efterfrågan. Därför sticker dyra bostäder ut mest i prisstatistiken. Därför stiger Stockholm mest.

Otroliga kalkyler

Kalkylen för nybyggda bostadsrätter i Stockholm har varit för bra för att vara sann. Du har betalat 100-150 000 kronor i handpenning för en, ännu inte byggd, bostadsrätt i Stockholm, som i normalfallet kan komma att kosta någonstans mellan 4 och 9 miljoner kronor. Du väntar i de dryga två år som bygget tar och innan resterande pengar skall betalas in, säljer du lägenheten. Om den gått upp med genomsnittets 9,5 procent per år i två år, tjänar du mellan kring en miljon kronor. Det är ofattbart.

Följaktligen har det varit huggsexa om nya bostadsrätter. De börsnoterade byggbolagen rapporterade 2015-16 att de sålt 80-90 procent av nybyggnationen, redan innan byggstart. Då var också banken villig att låna ut pengar till bygget, även om de samtidigt krävde borgen från byggbolaget. Dessutom var byggaren tvingad att garantera att de bostadsrätter som eventuellt inte blev sålda, togs över av byggaren. Eftersom nästan allt var sålt redan innan, var detta ingen risk. Alla var nöjda. Alla tjänade pengar.

Större boprisfall än under finanskrisen

Tills hösten 2017. På fyra månader gick priserna på bostadsrätter i Stockholm ned med 12 procent. Det var mer än prisfallet under den dramatiska finanskraschen 2008. Varför detta plötsliga fall? Under finanskraschen gick det ju att peka på en tydlig orsak, men denna gång – ingenting. Köparna bara försvann.

Ännu värre blev det för nybyggda bostadsrätter. I de börsnoterade byggarna rapporterades under första kvartalet 2018 att antalet sålda (ännu ej byggda) lägenheter i Sverige föll med mellan 50 och 90 procent, beroende var i landet de var tänkta att byggas. Värst var det i Stockholm. Nu gick det nämligen upp för allt fler, att den handpenning på futtiga dryga hundratusen kronor, samtidigt var en björnfälla. Det var då köparen gjorde sig betalningsskyldig till hela beloppet, inlockade med en förföriskt låg startpeng.

Hur löser vi stiltjen?

Här står vi nu. Nybyggnadsprojekten står still. Köparna duckar. De börsnoterade bostadsbyggarna rapporterar 30-70 procents falltakt i antalet sålda (obyggda) bostadsrätter. Byggproduktionen har därtill fallit över kanten och det är illa, för bostadsbyggandet är en hörnpelare för tillväxt och sysselsättning i alla länder. Här står vi nu. Vad är lösningen?

Den första oskyldiga handpenningen blev navet i den kraftigaste bostadsspekulation vi skådat

Byggarna måste acceptera att affärsmodellen för bostadsrätter har kollapsat. Den baseras på en ständigt stigande prisnivå, som antingen stressar folk att snabbt hoppa på tåget eller lockar till spekulation. Så var det i över tjugo år, men inte längre. Den första oskyldiga handpenningen blev navet i den kraftigaste bostadsspekulation vi skådat. Eftersom handpenningen betalas in av allt färre, får följaktligen inte den bostadsrättsföreningen något banklån och kan inte betala byggaren, som inte kan starta bygget.

Återgå till gamla modellen

Lösningen är att gå tillbaka till den affärsmodell som gällde ”förr i tiden”. Köparen tecknade då ett förhandsavtal om en avsikt att köpa en bostadsrätt. För det betalades ett väldigt lågt belopp. Ungefär ett halvår innan inflyttning gick affären in i skarpt läge. Då kom det slutliga kontrakt fram som nu kommer fram redan 2-3 år innan inflyttning. Då var det beslutsdags - på eller av. Ett halvår innan inflyttning hade också köparen väsentligt lättare att överblicka riskerna, där den största naturligtvis var vilket pris köparen skulle kunna få för sin egen bostad.

Den uppskattningen är nästan omöjlig att göra två år i förväg, inte minst på dagens bostadsmarknad. Ingen vet om priset på den egna bostaden skall stiga eller falla. Vi vet emellertid att det nu också kan falla, därtill snabbt och kraftigt, utan att någon har en förklaring till varför. Följaktligen omvärderar köparna sin befintliga bostad och tycker att den är riktigt fin. Den har ju dessutom en annan riktigt bra sida: Den riskerar inte att försätta ägaren i konkurs.                        

11 mar 2019