Bevaka
Peter Malmqvists analys

Peter Malmqvists analys

Därför blir det svårare att spekulera i bostadsrätter

Ungefär 80 procent av alla bostäder som byggs är bostadsrätter. Nästan hälften av alla bostäder byggs i Stockholm. Sedan den svenska fastighets- och bankkraschen i början av 90-talet har bostadspriserna ökat med 6,5 procent i genomsnitt per år. Det är marginellt sämre än börsen, som ökat 8,8 procent, men med betydligt större svängningar. Lönsamheten i bostadsinvesteringar har därför varit enastående, inte minst jämfört med stabiliteten.

Ännu bättre har det varit för ägare av bostadsrätter i Stockholm. Från 2005, första året det finns separat statistik, har uppgången varit ofattbara 9,5 procent per år. Det är drygt två procent bättre än bostadstillväxten i hela landet. Istället för att satsa på börsen, har många istället spekulerat i bostäder, särskilt nybyggda bostadsrätter, särskilt i exklusiva områden där det alltid förväntas finnas efterfrågan. Därför sticker dyra bostäder ut mest i prisstatistiken. Därför stiger Stockholm mest.

Otroliga kalkyler

Kalkylen för nybyggda bostadsrätter i Stockholm har varit för bra för att vara sann. Du har betalat 100-150 000 kronor i handpenning för en, ännu inte byggd, bostadsrätt i Stockholm, som i normalfallet kan komma att kosta någonstans mellan 4 och 9 miljoner kronor. Du väntar i de dryga två år som bygget tar och innan resterande pengar skall betalas in, säljer du lägenheten. Om den gått upp med genomsnittets 9,5 procent per år i två år, tjänar du mellan kring en miljon kronor. Det är ofattbart.

Följaktligen har det varit huggsexa om nya bostadsrätter. De börsnoterade byggbolagen rapporterade 2015-16 att de sålt 80-90 procent av nybyggnationen, redan innan byggstart. Då var också banken villig att låna ut pengar till bygget, även om de samtidigt krävde borgen från byggbolaget. Dessutom var byggaren tvingad att garantera att de bostadsrätter som eventuellt inte blev sålda, togs över av byggaren. Eftersom nästan allt var sålt redan innan, var detta ingen risk. Alla var nöjda. Alla tjänade pengar.

Större boprisfall än under finanskrisen

Tills hösten 2017. På fyra månader gick priserna på bostadsrätter i Stockholm ned med 12 procent. Det var mer än prisfallet under den dramatiska finanskraschen 2008. Varför detta plötsliga fall? Under finanskraschen gick det ju att peka på en tydlig orsak, men denna gång – ingenting. Köparna bara försvann.

Ännu värre blev det för nybyggda bostadsrätter. I de börsnoterade byggarna rapporterades under första kvartalet 2018 att antalet sålda (ännu ej byggda) lägenheter i Sverige föll med mellan 50 och 90 procent, beroende var i landet de var tänkta att byggas. Värst var det i Stockholm. Nu gick det nämligen upp för allt fler, att den handpenning på futtiga dryga hundratusen kronor, samtidigt var en björnfälla. Det var då köparen gjorde sig betalningsskyldig till hela beloppet, inlockade med en förföriskt låg startpeng.

Hur löser vi stiltjen?

Här står vi nu. Nybyggnadsprojekten står still. Köparna duckar. De börsnoterade bostadsbyggarna rapporterar 30-70 procents falltakt i antalet sålda (obyggda) bostadsrätter. Byggproduktionen har därtill fallit över kanten och det är illa, för bostadsbyggandet är en hörnpelare för tillväxt och sysselsättning i alla länder. Här står vi nu. Vad är lösningen?

Den första oskyldiga handpenningen blev navet i den kraftigaste bostadsspekulation vi skådat

Byggarna måste acceptera att affärsmodellen för bostadsrätter har kollapsat. Den baseras på en ständigt stigande prisnivå, som antingen stressar folk att snabbt hoppa på tåget eller lockar till spekulation. Så var det i över tjugo år, men inte längre. Den första oskyldiga handpenningen blev navet i den kraftigaste bostadsspekulation vi skådat. Eftersom handpenningen betalas in av allt färre, får följaktligen inte den bostadsrättsföreningen något banklån och kan inte betala byggaren, som inte kan starta bygget.

Återgå till gamla modellen

Lösningen är att gå tillbaka till den affärsmodell som gällde ”förr i tiden”. Köparen tecknade då ett förhandsavtal om en avsikt att köpa en bostadsrätt. För det betalades ett väldigt lågt belopp. Ungefär ett halvår innan inflyttning gick affären in i skarpt läge. Då kom det slutliga kontrakt fram som nu kommer fram redan 2-3 år innan inflyttning. Då var det beslutsdags - på eller av. Ett halvår innan inflyttning hade också köparen väsentligt lättare att överblicka riskerna, där den största naturligtvis var vilket pris köparen skulle kunna få för sin egen bostad.

Den uppskattningen är nästan omöjlig att göra två år i förväg, inte minst på dagens bostadsmarknad. Ingen vet om priset på den egna bostaden skall stiga eller falla. Vi vet emellertid att det nu också kan falla, därtill snabbt och kraftigt, utan att någon har en förklaring till varför. Följaktligen omvärderar köparna sin befintliga bostad och tycker att den är riktigt fin. Den har ju dessutom en annan riktigt bra sida: Den riskerar inte att försätta ägaren i konkurs.                        

11 mar
Peter Malmqvists analys

Så fick vi det starkaste vinstrallyt i modern tid

De senaste tjugo åren är nog den längsta period av hög avkastning, som svensk industri någonsin upplevt. Även årets vinstutveckling är mycket stark.

Summerar vi börsbolagens vinster för det tredje kvartalet 2018, kan konstateras att vinsterna ligger 12 procent över motsvarande kvartal för ett år sedan. Det är tredje kvartalet i rad med tvåsiffrig tillväxt och det är det 22:a kvartalet i rad, som fler än hälften av börsbolagen visar vinstökningar.   

Vinster är dock ett trubbigt begrepp, särskilt på Stockholmsbörsen. Det beror på att enstaka storbolag ofta har stor inverkan på utvecklingen. Denna gång är det Ericsson, som för ett år sedan redovisade blodröda förluster, men detta kvartal faktiskt en vinst. Ericsson svarar därför ensamt för en stor del av börsbolagens vinstökning. Å andra sidan, finns det alltid en del storbolag som redovisar stora omstruktureringskostnader eller andra engångskostnader.    

För att få ett grepp om den underliggande vinstutvecklingen, mäter jag därför mediantillväxten (mittföretaget i populationen) för de rapporterande bolagen. Då blev det senaste kvartalets tillväxt 10 procent och det var 19:e kvartalet i rad med tillväxt. Det råder därför ingen tvekan om att börsbolagen har haft högkonjunktur under flera år och just nu är den brännhet.

Två sektorer sticker ut. Det är banker och verkstadsföretag. De senaste åren tar de ungefär en tredjedel vardera av börsens samlade vinst. Sektorerna utvecklas dock väldigt olika. Verkstadsföretagen är börsens starkaste sektor de senaste kvartalen, tack vare en stark internationell konjunktur, samtidigt som den svenska kronan varit svag. Därför går exportföretagen som tåget.

Sedan vi släppte kronan fri 1993, har vi aldrig tidigare kombinerat en stark internationell konjunktur med en svag krona. Eftersom samtidigt löneökningstakten ligger kring 2 procent, liksom inflationstakten, forsar pengarna in i exportbolagen. I bankerna är tillväxten inte lika hög, utan handlar mer om enstaka procent. Å andra sidan är bankerna mycket stabila och har lyckats leverera höga vinster ända sedan mitten av 1990-talet. Enda undantaget var 2008, då banker med stor verksamhet i Baltikum och Ukraina drabbades av kraftiga förluster. På hemmaplan har däremot svenska banker varit stabilt lönsamma i över tjugo år.

En sektor har däremot fått det tuffare. Det är byggindustrin. De senaste tre kvartalen har vinsterna faktiskt fallit i börsens byggrelaterade företag. De flesta byggbolag har dock fortfarande goda vinstnivåer, eftersom byggprojekten är långa och avmattningen i bostadsbyggandet fortfarande är färsk. Lägger vi däremot in även andra bolag som är beroende av efterfrågan inom byggsektorn, ser det tuffare ut. Nedgången i bostadsbyggandet, som kommit väldigt snabbt, ökar osäkerheten och får svenskarna att skjuta även på ombyggnadsprojekten. Dämpningen är oroande med tanke på att räntorna fortfarande är rekordlåga.

Så vad blir slutsatsen för vinstutvecklingen? Att vinsterna är starka och har varit det under många år. Därtill kan läggas att börsbolagens avkastning varit spektakulär även de senaste 20 åren. Visst finns det dippar, som efter IT-kraschen 2001-2002, eller finanskraschen 2007-2008, men totalt sett har avkastningen på eget kapital legat häpnadsväckande högt. Genomsnittet för de senaste 20 åren är hela 13 procent, samtidigt som inflationstakten varit i genomsnitt 1,2 procent och löneökningstakten i den privata sektorn stannat på 2,8 procent. De senaste tjugo åren är därför troligen den starkaste period som svenska företag upplevt, i alla fall i modern tid.

14 nov 2018
Peter Malmqvists analys

Därför ska du våga ligga kvar på Stockholmsbörsen

Stockholmsbörsen är världens långsiktigt mest lönsamma börs, mätt enligt MSCI aktieindex. Avkastningen, inklusive utdelningar sedan 1971 är hela 14 procent per år. Drar vi bort inflationen faller siffran till 10 procent, vilket dock fortfarande är lysande. Likadant om mäter vi i dollar. Då blir avkastningen 13 procent, vilket vi kan jämföra med världens finansiella centrum – USA. Där har avkastningen under samma tid varit bra, ungefär 10 procent, men ändå klart sämre än i Stockholm.  

Vidgar vi analysen och tar med de största marknaderna i Europa blir avkastningen 10 procent i Storbritannien, Tyskland och Frankrike, medan Spanien stannar på 8 och Italien på 6. Lägger vi även till Japan, mätt i dollar, blir avkastningen 9 procent per år, men indelat i två väldigt olika faser. Fram till 1990 var Japan överlägset bäst i världen, men därefter har de varit klart sämst. Från 1990 har Japan nämligen avvecklat världshistoriens största bubbla. Därför har kurserna stått stilla.

En annan intressant jämförelse är att börser i små länder nästan regelmässigt skapat bättre avkastning än i stora länder. Förutom Sverige, finns det i MSCI sex mindre länder med aktieindex från 1971. Tre av dem, Danmark, Hong Kong och Nederländerna ligger ganska lika, med en avkastning i dollar på 13 procent. Schweiz ligger något lägre på 11 procent, medan Singapore och Norge ligger på 10 procent. Genomsnittet för dessa små länder, inklusive Sverige, blir drygt 12 procent per år, medan genomsnittet för de stora stannar på 10 procent.

Enligt finansiell teori skall en marknad med höga svängningar kompensera placerarna med en högre avkastning. Det stämmer också om vi jämför Sverige med USA. Analyserar vi perioden 2000-2002, som innefattar IT-kraschen, terrordåden i USA och Irakkriget, gick Stockholmsbörsen ner 59 procent, medan USA stannade på 41. Likadant under finanskraschen 2007-2008. Då gick Stockholm ner 41 procent, medan USA stannade på 34.

Det är här jag kan bjuda på gratislunchen. Räknat som en grupp svänger nämligen de små länderna ungefär som USA. Granskar vi deras genomsnitt kan konstateras att det gick ner 37 procent under 2000-2002, vilket var ungefär som USA:s 41 procent. Under finanskraschen blev nedgången minus 37 procent, mot 33 procent för USA. Eftersom avkastningen i småländerna långsiktigt varit ungefär 2 procent bättre än den amerikanska per år, skulle vi därmed nå en överavkastning i de små länderna, men med ungefär samma svängningar som i USA. Det är den finansiella gratislunchen.

Men vem bryr sig om du förlorar 33 eller 37 procent i en börskrasch? Det är ju katastrof i båda fallen. Så om du inte graderar katastrofutfall, kan du lika gärna ligga kvar på Stockholmsbörsen. Visst, du får lite mer stryk när det går åt pipan, men när det går bra, blir du rikligt belönad. Fyra procent bättre avkastning per år är nämligen väldigt bra kompensation för att må lite sämre än amerikanarna, när kurserna rutschar utför.

24 okt 2018