TT NYHETSBYRÅN
Den svenska bostadspolitiken

Dolda skuldfällan – så mycket förlorar din bostad i värde

Bostadsinnehavare har fått kraftigt höjda avgifter, men många har ingen aning om hur mycket bostadsrätten förlorar i värde. fPlus har tagit reda på hur mycket. Tidigare riksbankschefen Bengt Dennis har ilsknat till. Hans bostadsrättsförening har tvingats höja månadsavgiften med mellan 1400 kronor och 2800 kronor per månad.

– Systemet med tomträtt i Stockholm har utvecklats så att avgälden blivit en förtäckt skatt som slår mot vissa boende. Den aktuella höjningen av tomträttsavgälden är en chock för många. Den drabbar dessutom flerbostadshus mycket hårdare än villor och radhus, säger f.d. riksbankschefen Bengt Dennis när vi träffas hemma hos honom i bostadsrättföreningen Fleming.

Han skräder inte orden när han ska beskriva Stockholm stads höjning av markhyran. Denna har drabbat hans bostadsrättsförening som en smärre jordbävning. Taxeringsvärdet på stadens mark där byggnaderna står har hoppat upp från 63 miljoner kronor 2013 till 152 miljoner 2019.

Fleming är en bostadsrättsförening bildad av HSB. Den har en boendeyta på 5000 kvadratmeter vid Fleminggatan fördelade på 52 lägenheter i två fastigheter i det populära området S:t Eriks. Men föreningen äger inte marken som byggnaderna står på.

När Siab/NCC 1996 byggde de olikfärgade fastigheterna, ritade av Torsten Askergren och Per Davidsson, erbjöds inte byggaren HSB att köpa loss marken. Därför hyr föreningen marken av Stockholms stad och betalar en årlig hyra, en tomträttsavgäld, för att nyttja marken.

Höjd månadsavgift med mellan 1400 och 2800 kronor

2017 bestämde staden att höja hyran för marken. Den förra höjningen skedde 2004 och denna gång blev därför höjningen kraftig, i genomsnitt 60 procent. För många uppgår den till betydligt mer än 100 procent. Därför har Bengt Dennis och Stig Rune Johansson, som båda har lägenheter på Maria Sandels Gränd, engagerat sig i den tomträttskommittén deras bostadsrättsförening bildat.

– Föreningens månadsavgift måste höjas med mellan 1400 och 2800 kronor beroende på lägenhetens storlek. Höjningen av tomträttsavgälden blir 138 procent generellt. Vi är inte motståndare till en skälig höjning men detta är för mycket.

Tomträtten kom till i början av 1900-talet för att bland annat hjälpa mindre bemedlade hushåll att kunna bygga sina egna hem och ge dem en möjlighet att senare kunna köpa sina tomter. Möjligheten att hyra mark billigt från kommunen har delvis sänkt kostnaderna för byggandet. När marken ökat i värde väsentligt är det väl förklarligt att markägaren vill ta ut en högre hyra? De facto är det marken som har ökat i värde och inte byggnaden. Varför ska markägaren, i detta fall Stockholms stad, subventionera de som äger bostadsrätter?

– Vi tycker också att höjningen kommer för plötsligt. Det hade varit bättre om en rimlig höjning smetades ut över tio år. Idag sker höjningen vart 10:e år. Då sker allt på ett bräde.

Stockholms stad har 4400 tomträtter, varav 3900 avser flerbostadshus och 730 finns i innerstaden. Staden äger marken på ett antal adresser, bland annat på Östermalm på Storgatan 12, Grev Magnigatan 12, Östermalmsgatan 12, osv.

Cirka 25 procent av HSB Stockholms medlemsföreningar upplåts med tomträttsavgäld. 

– Stadens hyresintäkter från marken kommer att öka från 1 miljard kronor per år till drygt 1,6 miljarder per år. Räknar man även in kommersiella fastigheter uppgår den årliga hyran till 2,5 miljarder kronor. Staden har bestämt att den förutom markens värdeökning ska ha en avkastning på 3,25 procent på markens värde. Men när avkastningsmålet sattes var räntan cirka 5 procent. Dagens krav på avkastning borde sänkas när vi har så väsentligt mycket lägre räntor, säger Bengt Dennis. När räntorna faller så ökar värdet på marken.

Bengt Dennis bor i en vacker våning på en gränd som fått sitt namn efter proletärförfattarinnan Maria Sandels. Han fyller 90 år i januari nästa år. Mer än 40 procent av dem som bor i föreningen är ålderspensionärer.

– Varje lägenhetsinnehavare skulle behöva ställa upp med 3 miljoner kronor om bostadsrättsföreningen av staden skulle tillåtas köpa loss marken. Denna värderas idag till 150 miljoner kronor eller 30 000 kronor per kvadratmeter boyta. Men det är svårt att be äldre ägare i föreningen att betala flera miljoner. Dessutom har vi just fått nej från staden till att köpa loss marken.

Som en skattehöjning

Stig Rune Johansson jämför avgiftshöjningen med en skattehöjning:

– Avgiftshöjningen för en trea i bostadsrättsföreningen Fleming motsvarar en kommunal skattehöjning från 30 till 38 kronor för en äldre person som inte har en fet pension.

Även radhus och villor som står på Stockholm stads mark får betala för att hyra marken men staden gör vissa undantag för just denna form av boende.

– En villa kan inte drabbas av en högre höjning än 18 000 kronor per år enligt stadens beslut. Alla småhusägare är garanterade att inte få en höjning på över 100 procent. Men det gäller inte dem som bor i flerbostadshus, förklarar Stig Rune Johansson.

– Det kan också noteras att tomträttsavgälden är avdragsgill som kostnadsränta för en villaägare. Den som bor i en bostadsrättsförening har inte denna möjlighet.

– Om vi skulle tillåtas köpa marken från staden är det så att friköpspriset beräknas på 100 procent av bostadsrättsföreningens taxeringsvärde för marken men bara på 50 procent av värdet på marken för en villa eller radhus. Förklaringen till denna brist på jämställdhet kan vara att tidigare utgick man från att småhusägare var fattigfolket – det är en annan sanning som inte längre gäller. Det är en orättvisa som drabbar boende i flerbostadshus.

Johansson och Dennis vet inte riktigt hur de ska knäcka denna nöt. Men 3,25 procents avkastningskrav på något som ökat med långt mer än 100 procent i värde låter alldeles för mycket, även för en riksbankschef van vid höga tal.

Text: Margaret von Platen

Så mycket förlorar din bostadsrätt i värde

Ägaren av en bostadsrätt i en förening i Stockholm som inte äger sin mark kan med stadens pågående höjning av markhyran få ett väsentligt värdefall på sin bostadsrätt. ”Teoretiskt drar en höjning av månadsavgiften på 1000 kronor ner värdet på en lägenhet med 1 miljon kronor, det vill säga att betalningsviljan minskar med 1 miljon kronor per objekt.” Så kommenterar Johan Nordenfelt, informationschef på Erik Olsson Fastighetsförmedling, effekterna av höjningen av tomträttsavgälden.

  • Nordenfelt räknar med en kalkylränta om 1,6 procent vilket är vad en bostadsrättköpare kan få låna till. Räknar man med en mer normal ränta runt 3 procent sjunker betalningsviljan med hälften, vilket även det är mycket. ”Ekvationen är linjär”, säger han, ”2000 kronor mer i månaden betyder att betalningsviljan minskar med 2 miljoner kronor.”
  • Det som är gränssättande för bostadspriserna är betalningsviljan och betalningsförmågan. Viljan att betala styrs av räntan. Ju lägre ränta, desto större är viljan att låna pengar för att köpa en bostad.
  • Förmågan att betala styrs av vad bankerna tillåter. Ingenstans är bostadspriserna så intimt förknippad med lönerna som i Stockholm. Detta sedan skuldkvoterna infördes som en del i amorteringskravet och det beror på att bostadspriserna är högst i Stockholm även jämfört med lönenivån. Banken sätter gränsen i förhållande till lönen.
  • När räntan är så låg som nu sätts gränsen för hur mycket man betalar för en bostad inte av hur mycket man vill låna, utan av hur mycket man får låna för banken. Om månadsavgiften ökar kan det göra att man inte får låna lika mycket när banken gör en ”kvar att leva på kalkyl”, därför sänker en höjd månadsavgift betalningsförmågan för bostaden.

Toppnyheter

En stor del av de äldre är noga med att undvika andra. Henrik Montgomery/TT / TT NYHETSBYRÅN
undefined

70-plussare duktiga på att följa rekommendationerna

Personer över 70 är duktiga på att följa myndigheternas rekommendationer om att hålla sig för sig själva under coronapandemin. Det visar en undersökning från Göteborgs universitet där människor själva har fått skatta hur för väl de följer riktlinjerna.

Åtta av tio 71-åringar i undersökningen uppger att de undviker sociala kontakter.

– Det är ganska oschysst att säga att de äldre inte följer myndighetens rekommendationer för det ser vi klart i vår forskning att de faktiskt gör, säger Pär Bjälkebring, en av forskarna bakom undersökningen.

1 tim
Emanuel Karlsten. TT
undefined

Karlsten: Flera fel i New York Times Sverigeartikel

En artikel om den svenska coronastrategin i New York Times har fått mycket stor spridning på nätet. Men artikeln innehåller flera felaktigheter, skriver journalisten Emanuel Karlsten på sin blogg.

Han påpekar bland annat att New York Times uppger att målet med den svenska strategin ska ha varit att rädda ekonomin, vilket inte stämmer.

”Detta är den övergripande premissen för artikeln därför är felet särskilt allvarligt”, skriver Karlsten.

Han påpekar också att en del siffror i artikeln är fel och att flera jämförelser som görs innehåller brister.

1 tim
Läs mer om Coronavirusets spridning – Sverige
Arkivbild. JOSH EDELSON / TT NYHETSBYRÅN
Coronavirusets spridning – globalt

Gilead: Remdesivir minskar risk att dö i covid-19 kraftigt

Behandling med substansen remdesivir minskar kraftigt risken att dö i covid-19 för svårt sjuka patienter, uppger läkemedelsbolaget Gilead i ett pressmeddelande. Enligt data från en studie som bolaget presenterade på fredagen minskade risken att dö med 62 procent jämfört med personer som fick standardbehandling.

Samtidigt uppger Gilead att det krävs fler kliniska studier för att utvärdera hur effektivt läkemedlet är.

Aktien tappade något efter nyheten men var ändå upp runt 2 procent i den tidiga handeln i New York.

3 tim
Arkivbilder, bröstoperationer. TT
undefined

Plastikkliniker ser rusning i coronapandemins spår

Plastikkliniker runt om i världen rapporterar en ökning av antalet skönhetsbehandlingar, rapporterar BBC.

Orsaken tros vara att personer som genomgår operationer under pandemin kan passa på att dölja ingreppen bakom ansiktsmasker – eller stanna hemma – utan att det uppfattas som märkligt.

Aaron Hernandez i Los Angeles har gjort en fillerbehandling.

– Att fixa läpparna är inte något som alla män gör, en del tycker att det är avvikande. Därför stannade jag hemma och återhämtade mig, och när jag går ut igen kommer ingen se vad jag gjort, säger han.

Idag 06:27
Läs mer om Coronavirusets spridning – globalt
Dennis Martinsson. PAVEL KOUBEK/TT / TT NYHETSBYRÅN
Fallet Gui Minhai

Expert: Domen välskriven – lär står sig i hovrätten

Den friande domen om tidigare ambassadören Anna Lindstedt är välskriven och kommer troligen inte att ändras om den skulle överklagas till hovrätten. Den bedömningen gör Dennis Martinsson, universitetslektor i rättsvetenskap vid Stockholms universitet, som TT har pratat med.

Han säger också att den friande domen inte är förvånande.

– För ett fällande krävs att man i princip ska ha förhandlat med främmande makt utan godkännande från regering eller UD, och att det dessutom ska gå att bevisa, säger Martinsson.

Inte heller Kinaanalytikern Oscar Almén är förvånad. Han tror att Kina är nöjda med domen, eftersom den indikerat att landet inte varit inblandat.

– Det rapporteras knappt om det överhuvudtaget i kinesiska medier och den kinesiska ambassaden har gått ut och sagt att man inte har något med detta att göra, säger han till SVT Nyheter.

2 tim
Anna Lindstedt och den friande domen i Stockholms tingsrätt.  TT
undefined

Lindstedt glad och lättad efter den friande domen

Den tidigare Kinaambassadören Anna Lindstedt är glad och lättad efter den friande domen.

– Nu ska jag försöka komma tillbaka till ett normalt liv, säger hon till Dagens Nyheter.

Lindstedt åtalades för egenmäktighet i förhandling med främmande makt, men enligt Stockholms tingsrätt kan åklagaren inte bevisa att hon har ”förhandlat i en diplomatisk angelägenhet med någon som företrädde kinesiska statens intressen”. Även om hon hade gjort det hade hon varit behörig att göra detta i egenskap av ambassadör.

4 tim
Anna Flodin, rådman och rättens ordförande meddelar att Anna Lindstedt, tidigare ambassadör i Kina frias av tingsrätten. Christine Olsson/TT / TT NYHETSBYRÅN
undefined

Ex-ambassadör frias – fick förhandla med Kina

Den tidigare Kinaambassadören Anna Lindstedt frias från anklagelser om egenmäktighet vid förhandling med främmande makt. Det meddelar Stockholms tingsrätt.

Enligt Stockholms tingsrätt har åklagaren inte bevisat att hon har förhandlat i en diplomatisk angelägenhet med någon som företrädde kinesiska statens intressen. Rätten anser dock att Anna Lindstedt hade varit behörig att göra det i egenskap av ambassadör i Kina.

– Den åtalade ambassadören har haft rätt att förhandla med Kina, hon har varit ett behörigt ombud, säger rådmannen Anna Flodin på en pressträff.

Åtalet kretsade kring ett möte mellan Lindstedt, två kinesiska företagare och den fängslade förläggaren Gui Minhais dotter Angela Gui.

Idag 09:02
Läs mer om Fallet Gui Minhai

Välj organisation

Få nyheter från den organisation du väljer