Peter Malmqvists analys

Därför blir det svårare att spekulera i bostadsrätter

Ungefär 80 procent av alla bostäder som byggs är bostadsrätter. Nästan hälften av alla bostäder byggs i Stockholm. Sedan den svenska fastighets- och bankkraschen i början av 90-talet har bostadspriserna ökat med 6,5 procent i genomsnitt per år. Det är marginellt sämre än börsen, som ökat 8,8 procent, men med betydligt större svängningar. Lönsamheten i bostadsinvesteringar har därför varit enastående, inte minst jämfört med stabiliteten.

Ännu bättre har det varit för ägare av bostadsrätter i Stockholm. Från 2005, första året det finns separat statistik, har uppgången varit ofattbara 9,5 procent per år. Det är drygt två procent bättre än bostadstillväxten i hela landet. Istället för att satsa på börsen, har många istället spekulerat i bostäder, särskilt nybyggda bostadsrätter, särskilt i exklusiva områden där det alltid förväntas finnas efterfrågan. Därför sticker dyra bostäder ut mest i prisstatistiken. Därför stiger Stockholm mest.

Otroliga kalkyler

Kalkylen för nybyggda bostadsrätter i Stockholm har varit för bra för att vara sann. Du har betalat 100-150 000 kronor i handpenning för en, ännu inte byggd, bostadsrätt i Stockholm, som i normalfallet kan komma att kosta någonstans mellan 4 och 9 miljoner kronor. Du väntar i de dryga två år som bygget tar och innan resterande pengar skall betalas in, säljer du lägenheten. Om den gått upp med genomsnittets 9,5 procent per år i två år, tjänar du mellan kring en miljon kronor. Det är ofattbart.

Följaktligen har det varit huggsexa om nya bostadsrätter. De börsnoterade byggbolagen rapporterade 2015-16 att de sålt 80-90 procent av nybyggnationen, redan innan byggstart. Då var också banken villig att låna ut pengar till bygget, även om de samtidigt krävde borgen från byggbolaget. Dessutom var byggaren tvingad att garantera att de bostadsrätter som eventuellt inte blev sålda, togs över av byggaren. Eftersom nästan allt var sålt redan innan, var detta ingen risk. Alla var nöjda. Alla tjänade pengar.

Större boprisfall än under finanskrisen

Tills hösten 2017. På fyra månader gick priserna på bostadsrätter i Stockholm ned med 12 procent. Det var mer än prisfallet under den dramatiska finanskraschen 2008. Varför detta plötsliga fall? Under finanskraschen gick det ju att peka på en tydlig orsak, men denna gång – ingenting. Köparna bara försvann.

Ännu värre blev det för nybyggda bostadsrätter. I de börsnoterade byggarna rapporterades under första kvartalet 2018 att antalet sålda (ännu ej byggda) lägenheter i Sverige föll med mellan 50 och 90 procent, beroende var i landet de var tänkta att byggas. Värst var det i Stockholm. Nu gick det nämligen upp för allt fler, att den handpenning på futtiga dryga hundratusen kronor, samtidigt var en björnfälla. Det var då köparen gjorde sig betalningsskyldig till hela beloppet, inlockade med en förföriskt låg startpeng.

Hur löser vi stiltjen?

Här står vi nu. Nybyggnadsprojekten står still. Köparna duckar. De börsnoterade bostadsbyggarna rapporterar 30-70 procents falltakt i antalet sålda (obyggda) bostadsrätter. Byggproduktionen har därtill fallit över kanten och det är illa, för bostadsbyggandet är en hörnpelare för tillväxt och sysselsättning i alla länder. Här står vi nu. Vad är lösningen?

Den första oskyldiga handpenningen blev navet i den kraftigaste bostadsspekulation vi skådat

Byggarna måste acceptera att affärsmodellen för bostadsrätter har kollapsat. Den baseras på en ständigt stigande prisnivå, som antingen stressar folk att snabbt hoppa på tåget eller lockar till spekulation. Så var det i över tjugo år, men inte längre. Den första oskyldiga handpenningen blev navet i den kraftigaste bostadsspekulation vi skådat. Eftersom handpenningen betalas in av allt färre, får följaktligen inte den bostadsrättsföreningen något banklån och kan inte betala byggaren, som inte kan starta bygget.

Återgå till gamla modellen

Lösningen är att gå tillbaka till den affärsmodell som gällde ”förr i tiden”. Köparen tecknade då ett förhandsavtal om en avsikt att köpa en bostadsrätt. För det betalades ett väldigt lågt belopp. Ungefär ett halvår innan inflyttning gick affären in i skarpt läge. Då kom det slutliga kontrakt fram som nu kommer fram redan 2-3 år innan inflyttning. Då var det beslutsdags - på eller av. Ett halvår innan inflyttning hade också köparen väsentligt lättare att överblicka riskerna, där den största naturligtvis var vilket pris köparen skulle kunna få för sin egen bostad.

Den uppskattningen är nästan omöjlig att göra två år i förväg, inte minst på dagens bostadsmarknad. Ingen vet om priset på den egna bostaden skall stiga eller falla. Vi vet emellertid att det nu också kan falla, därtill snabbt och kraftigt, utan att någon har en förklaring till varför. Följaktligen omvärderar köparna sin befintliga bostad och tycker att den är riktigt fin. Den har ju dessutom en annan riktigt bra sida: Den riskerar inte att försätta ägaren i konkurs.                        

Toppnyheter

Riksrättsförhören i representanthuset tidigare i veckan J. Scott Applewhite / TT NYHETSBYRÅN
Anklagelserna mot Trump

Ny rapport tar Trump ett steg närmare riksrätt

Justitieutskottet i det amerikanska representanthuset har släppt en rapport där man går igenom de konstitutionella grunderna för riksrättsåtal mot president Donald Trump, rapporterar The Hill.

Rapporten följer på talmannen Nancy Pelosis uttalande om att formella riksrättsanklagelser kan komma att riktas mot presidenten redan nästa vecka.

I samband med att rapporten släpptes twittrade utskottets ordförande Jerry Nadler att Trump har missbrukat sin makt, riskerat den nationella säkerheten och stört valet.

”Konstitutionen föreskriver bara en följd för sådant beteende: Riksrätt”, skrev Nadler.

Igår 19:55
Donald Trump och Jerry Nadler. TT
undefined

Vita huset: Utredningen ett hänsynslöst maktmissbruk

Vita huset tänker inte delta i representanthusets riksrättsutredning mot president Donald Trump. Det framgår av ett brev Vita huset-rådgivaren Pat Cipollone skickat till justitieutskottets ordförande Jerry Nadler, rapporterar amerikanska medier.

I brevet skriver Cipollone att utredningen saknar grund och är ett ”hänsynslöst maktmissbruk”.

”Du bör genast lägga ner utredningen och inte slösa bort mer tid”, skriver Cipollone vidare.

6 dec
Donald Trump. Evan Vucci / TT NYHETSBYRÅN
undefined

Trumps svar efter Pelosis besked: Få det gjort snabbt

Dagens besked från Nancy Pelosi innebär att hot om riksrätt kommer att bli ett vanligt verktyg från politiker i Washington DC. Det skriver Donald Trump på Twitter.

Pelosi meddelade i dag att Demokraterna i representanthuset går vidare med riksrättsutredningen och formulerar formella riksrättsanklagelser.

”Om ni ska ställa mig inför riksrätt, gör det nu, snabbt, så att jag kan få en rättvis rättegång i senaten och vårt land kan få det överstökat”, skriver han.

5 dec
Läs mer om Anklagelserna mot Trump
Jeremy Corbyn med dokumenten. YVES HERMAN / TT NYHETSBYRÅN
Valet i Storbritannien

Jeremy Corbyn: Innehållet det viktiga – inte källan

Den brittiske Labourledaren försvarar beslutet att gå ut med läckta dokument under valrörelsen, trots att dokumenten kommer från källor som tros ha kopplingar till Ryssland. Det rapporterar Sky News.

Enligt Corbyn är det som framgår av dokumenten, att Boris Johnson är öppen för att sälja det brittiska sjukvårdssystemet NHS, viktigare än varifrån dokumenten kommer.

– Ingen har ännu förnekat att innehållet stämmer, säger Corbyn.

Boris Johnson har avfärdat dokumenten som ”nonsens”.

Igår 15:06
Jeremy Corbyn och Boris Johnson under fredagens BBC-debatt. JEFF OVERS/BBC / TT NYHETSBYRÅN
undefined

Labour knappar in på Torypartiet i nya mätningar

Under lördagen presenterades fyra opinionsmätningar inför det brittiska nyvalet nästa vecka, skriver Reuters. Torypartiet har en stabil ledning i alla mätningarna men marginalen ner till Labour varierar mellan sex och tio procentenheter. Flera mätningar visar också att Torypartiets ledning tycks minska något.

Om valresultatet skulle ligga i linje med de mätningar som indikerar den minsta marginalen mellan partierna innebär det att Torypartiet kan få svårt att få egen majoritet i underhuset, vilket Boris Johnson troligen behöver för att få igenom sitt brexitavtal.

Igår 17:28
Boris Johnson. HANNAH MCKAY / TT NYHETSBYRÅN
undefined

Läckta dokument har ryska kopplingar: Ett tecken på inblandning i brittiska valet

En dokumentläcka på nätet visar på tecken för utomstående försök att påverka valet i Storbritannien. Det menar den brittiska kulturministern Nicky Morgan i en intervju med BBC Radio enligt Reuters.

Läckan består av handelsdokument mellan Storbritannien och USA, som ska ha berört det brittiska vårdsystemet. De släpptes på Reddit av ett konto med kopplingar till en rysk desinformationskampanj, enligt sajten själv.

– Om detta är fallet så är det extremt allvarligt. En av de saker vi tittar på och övervakar är inblandning i våra val, det är en mycket allvarlig sak, säger Nicky Morgan.

Säkerhetstjänsten har tidigare varnat för att Ryssland eller andra nationer kan tänkas försöka lägga sig i nästa veckas val.

Igår 11:48
Läs mer om Valet i Storbritannien

Välj organisation

Få nyheter från den organisation du väljer
Jonas Sjöstedt (V). Christine Olsson/TT / TT NYHETSBYRÅN
Januariavtalet

Sjöstedt: Oacceptabelt att man inte vill prata med oss

Jonas Sjöstedt (V) kallar det oacceptabelt att januaripartierna har stängt ute Vänsterpartiet från förhandlingarna om reformeringen av Arbetsförmedlingen, rapporterar flera medier. Sjöstedt har insisterat på att få delta i samtalen.

Att januaripartierna ser ut att kunna tänkas backa från det Sjöstedt kallar ”kaosprivatiseringen av Arbetsförmedlingen”, utan att prata med Vänsterpartiet, är för V-ledaren ”fullständigt obegripligt”.

Igår 16:25
Jonas Sjöstedt. Jonas Ekströmer/TT / TT NYHETSBYRÅN
undefined

Jonas Sjöstedt kräver att Januariavtalet skrivs om

V-ledaren Jonas Sjöstedt kräver att Januariavtalet skrivs om samt att få delta i samtal med statsminister Stefan Löfven om hur Arbetsförmedlingen ska förändras, rapporterar Aftonbladet.

– Vi har beredskap under hela helgen för att lösa de här frågorna, säger Jonas Sjöstedt till TT.

Så länge Vänsterpartiet stängs ute från förhandlingarna kvarstår hotet om en misstroendeomröstning mot arbetsmarknadsministern Eva Nordmark (S), enligt Sjöstedt.

Igår 12:50
Karin Wesslen/TT / TT NYHETSBYRÅN
undefined

Grönt ljus för nästa års budget

Riksdagen har sagt ja till ramarna för 2020 års statsbudget, som bygger på januariavtalet mellan Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Centern och Liberalerna.

Sammantaget uppgår utgiftsramarna till 1 062 miljarder kronor. Runt 20 miljarder av dessa beror på olika reformer som regeringen, C och L vill genomföra. Till exempel ökade statsbidrag till kommunerna, mer pengar till rättsväsende och försvar, pengar för att industri och kommuner ska investera i klimatåtgärder, slopad värnskatt och sänkt skatt för pensionärer med en pension på mer än 17 000 kronor i månaden.

Men först i nästa steg i budgetprocessen klubbas detaljerna i budgeten. I december beslutas vad pengarna inom vart och ett av de 27 olika utgiftsområdena ska användas till.

27 nov
Läs mer om Januariavtalet