Peter Malmqvists analys

Därför blir det svårare att spekulera i bostadsrätter

Ungefär 80 procent av alla bostäder som byggs är bostadsrätter. Nästan hälften av alla bostäder byggs i Stockholm. Sedan den svenska fastighets- och bankkraschen i början av 90-talet har bostadspriserna ökat med 6,5 procent i genomsnitt per år. Det är marginellt sämre än börsen, som ökat 8,8 procent, men med betydligt större svängningar. Lönsamheten i bostadsinvesteringar har därför varit enastående, inte minst jämfört med stabiliteten.

Ännu bättre har det varit för ägare av bostadsrätter i Stockholm. Från 2005, första året det finns separat statistik, har uppgången varit ofattbara 9,5 procent per år. Det är drygt två procent bättre än bostadstillväxten i hela landet. Istället för att satsa på börsen, har många istället spekulerat i bostäder, särskilt nybyggda bostadsrätter, särskilt i exklusiva områden där det alltid förväntas finnas efterfrågan. Därför sticker dyra bostäder ut mest i prisstatistiken. Därför stiger Stockholm mest.

Otroliga kalkyler

Kalkylen för nybyggda bostadsrätter i Stockholm har varit för bra för att vara sann. Du har betalat 100-150 000 kronor i handpenning för en, ännu inte byggd, bostadsrätt i Stockholm, som i normalfallet kan komma att kosta någonstans mellan 4 och 9 miljoner kronor. Du väntar i de dryga två år som bygget tar och innan resterande pengar skall betalas in, säljer du lägenheten. Om den gått upp med genomsnittets 9,5 procent per år i två år, tjänar du mellan kring en miljon kronor. Det är ofattbart.

Följaktligen har det varit huggsexa om nya bostadsrätter. De börsnoterade byggbolagen rapporterade 2015-16 att de sålt 80-90 procent av nybyggnationen, redan innan byggstart. Då var också banken villig att låna ut pengar till bygget, även om de samtidigt krävde borgen från byggbolaget. Dessutom var byggaren tvingad att garantera att de bostadsrätter som eventuellt inte blev sålda, togs över av byggaren. Eftersom nästan allt var sålt redan innan, var detta ingen risk. Alla var nöjda. Alla tjänade pengar.

Större boprisfall än under finanskrisen

Tills hösten 2017. På fyra månader gick priserna på bostadsrätter i Stockholm ned med 12 procent. Det var mer än prisfallet under den dramatiska finanskraschen 2008. Varför detta plötsliga fall? Under finanskraschen gick det ju att peka på en tydlig orsak, men denna gång – ingenting. Köparna bara försvann.

Ännu värre blev det för nybyggda bostadsrätter. I de börsnoterade byggarna rapporterades under första kvartalet 2018 att antalet sålda (ännu ej byggda) lägenheter i Sverige föll med mellan 50 och 90 procent, beroende var i landet de var tänkta att byggas. Värst var det i Stockholm. Nu gick det nämligen upp för allt fler, att den handpenning på futtiga dryga hundratusen kronor, samtidigt var en björnfälla. Det var då köparen gjorde sig betalningsskyldig till hela beloppet, inlockade med en förföriskt låg startpeng.

Hur löser vi stiltjen?

Här står vi nu. Nybyggnadsprojekten står still. Köparna duckar. De börsnoterade bostadsbyggarna rapporterar 30-70 procents falltakt i antalet sålda (obyggda) bostadsrätter. Byggproduktionen har därtill fallit över kanten och det är illa, för bostadsbyggandet är en hörnpelare för tillväxt och sysselsättning i alla länder. Här står vi nu. Vad är lösningen?

Den första oskyldiga handpenningen blev navet i den kraftigaste bostadsspekulation vi skådat

Byggarna måste acceptera att affärsmodellen för bostadsrätter har kollapsat. Den baseras på en ständigt stigande prisnivå, som antingen stressar folk att snabbt hoppa på tåget eller lockar till spekulation. Så var det i över tjugo år, men inte längre. Den första oskyldiga handpenningen blev navet i den kraftigaste bostadsspekulation vi skådat. Eftersom handpenningen betalas in av allt färre, får följaktligen inte den bostadsrättsföreningen något banklån och kan inte betala byggaren, som inte kan starta bygget.

Återgå till gamla modellen

Lösningen är att gå tillbaka till den affärsmodell som gällde ”förr i tiden”. Köparen tecknade då ett förhandsavtal om en avsikt att köpa en bostadsrätt. För det betalades ett väldigt lågt belopp. Ungefär ett halvår innan inflyttning gick affären in i skarpt läge. Då kom det slutliga kontrakt fram som nu kommer fram redan 2-3 år innan inflyttning. Då var det beslutsdags - på eller av. Ett halvår innan inflyttning hade också köparen väsentligt lättare att överblicka riskerna, där den största naturligtvis var vilket pris köparen skulle kunna få för sin egen bostad.

Den uppskattningen är nästan omöjlig att göra två år i förväg, inte minst på dagens bostadsmarknad. Ingen vet om priset på den egna bostaden skall stiga eller falla. Vi vet emellertid att det nu också kan falla, därtill snabbt och kraftigt, utan att någon har en förklaring till varför. Följaktligen omvärderar köparna sin befintliga bostad och tycker att den är riktigt fin. Den har ju dessutom en annan riktigt bra sida: Den riskerar inte att försätta ägaren i konkurs.                        

Toppnyheter

BRENDAN SMIALOWSKI / AFP
Kriget i Syrien

Trump försvarar agerande: ”Kurderna är inga änglar”

USA:s president Donald Trump står fast vid beslutet att dra tillbaka amerikanska soldater från Syrien. Under en pressträff i Vita huset i dag sa Trump att striderna ”inte har med USA att göra” och är Syriens och Turkiets problem, skriver AP.

– Om Syrien vill slåss för att ta tillbaka sitt land, så är det upp till dem och Turkiet, sa han och fortsatte:

– Det finns mycket sand där. Det finns mycket sand för dem att leka med.

Trump bemötte också kritiken om att USA överger de kurdiskledda styrkor som hjälpte amerikanerna i kampen mot IS. Den amerikanska presidenten sa att kurderna ”har mycket bra skydd”.

– Förresten är de inga änglar, tillade han.

2 tim
USA:s vicepresident Mike Pence och utrikesministern Mike Pompeo /  Turkiets president Recep Tayyip Erdogan. TT
undefined

Efter utspelet – Erdogans presschef säger att mötet med Pence kommer att ske

Turkiets president Recep Tayyip Erdogan säger att han inte kommer att träffa den amerikanske vicepresidenten Mike Pence och utrikesministern Mike Pompeo, skriver flera medier.

– Jag står rakryggad. Jag kommer inte möta dem, säger Erdogan till Sky News.

Duon är på väg till Ankara för att förmå Turkiet att avbryta offensiven i norra Syrien och har som avsikt att träffa presidenten personligen under torsdagen.

– De kommer få möta sina motsvarigheter. Jag pratar med Trump när han kommer hit, säger Erdogan.

Under eftermiddagen skriver dock Erdogans kommunikationschef på Twitter att Erdogan har för avsikt att träffa Pence trots vad han sagt till Sky News.

”Han planerar att träffa delegationen ledd av vicepresidenten Mike Pence”, skriver Fahrettin Altun på Twitter.

5 tim
Jonas Sjöstedt och Stefan Löfven.  Fredrik Sandberg/TT / TT NYHETSBYRÅN
undefined

V vill ha totalstopp för flyktingpengar till Turkiet

Jonas Sjöstedt (V) kritiserar regeringen för att inte ha agerat tillräckligt snabbt med att stoppa vapenexporten till Turkiet. Vänsterledaren sa under riksdagens partiledardebatt att han vill se ett totalstopp för flyktingpengar till Turkiet.

– Inte en krona till turkiska staten, det är dags att införa sanktioner, sa Sjöstedt.

Men Löfven slog i från sig:

– Om vi skulle göra som Jonas Sjöstedt vill är det fyra miljoner flyktingar i Turkiet som kommer att få ett helvete. Det stöd som ges är för skolor, sjukvård, bostäder, mat, det är det pengarna går till, sa statsministern enligt Aftonbladet.

Efter debatten utvecklade Sjöstedt i en intervju med Svenska Dagbladet att det inte bara handlade om flyktingavtalet utan även om det stöd som går till Turkiet eftersom det är ett kandidatland till EU.

– Turkiet är känsliga för ekonomisk press, så det skulle kunna bita, säger Sjöstedt till SvD efter debatten.

4 tim
Läs mer om Kriget i Syrien
EU-kommissionens ordförande Jean-Claude Juncker kramar om Donald Tusk i Bryssel i dag. Virginia Mayo / TT NYHETSBYRÅN
Brexit - förhandlingarna

Källor: Avtal är nära, ett besked kan komma i kväll

Storbritannien och EU är överens om flera av de stora tvistefrågorna i brexitförhandlingarna, uppger EU-källor för Reuters, enligt TT.

Bland annat är parterna eniga om tullarrangemanget för Nordirland och vilket inflytande det nordirländska parlamentet ska ha.

Europeiska rådets ordförande Donald Tusk sa tidigare under onsdagen att ett besked om när brexit kommer att ske kan komma innan dagens slut.

– Teoretiskt, inom sju till åtta timmar kan allt stå klart, sa Tusk till den polska tv-kanalen TVN 24 vid 15-tiden.

38 min
KENZO TRIBOUILLARD / AFP
undefined

EU:s Barnier är optimistisk om nytt avtal i dag

EU:s chefsförhandlare Michel Barnier ska ha sagt till kommissionärer att han är optimistisk kring att man ska lyckas få fram ett nytt förslag till utträdesavtal för Storbritannien under onsdagen. Det rapporterar Reuters.

– Han lät förstå att tjänstemännen har tillförsikt om att en lösning kommer att kunna nås, säger RTE-reportern Tony Connelly enligt Reuters.

Samtidigt skriver AFP att Michel Barnier varnar för att signifikanta frågor återstår att lösa.

Texten uppdateras.

Idag 10:36
Brexitministern Stephen Barclay och Storbritanniens premiärminister Boris Johnson.  TT
undefined

Johnson ber om uppskov om avtal inte nås till lördag

Premiärminister Boris Johnson kommer att be EU om att få skjuta upp brexitutträdet om inget avtal nås under lördagen. Det säger brexitminister Stephen Barclay i en utfrågning i underhuset.

Barclay säger att regeringen kommer att följa ”The Benn Act”, en lag som stiftades i parlamentet i september. Den innebär att premiärministern i ett brev formellt ska be EU-ledarna om uppskov i tre månader.

Under lördagen hålls ett extrainsatt möte i parlamentet med anledning av brexit.

I tisdags rapporterades obekräftade uppgifter i flera medier om ett nära förestående avtal mellan britterna och EU. Nu säger regeringskällor till BBC att sannolikheten för ett sådant är ”krympande”.

5 tim
Läs mer om Brexit - förhandlingarna
Jimmie Åkesson (SD), Ulf Kristersson (M), Ebba Busch Thor (KD). TT
Partiledardebatten

M, KD och SD tog inte replik på varandra under debatten

Partiledarna för M, KD och SD avstod från att ta replik på varandras anförande under partiledardebatten i riksdagen i dag, skriver Dagens Nyheter.

Tidningen drar paralleller till att Alliansledarna fram till 2019, då den nya överenskommelsen mellan regeringen, L och C slöts, inte begärde replik på varandra, men att Alliansens ledare gör det i dag.

När KD-ledaren Ebba Busch Thor i januari begärde replik på C-ledaren Annie Lööf var det första gången det skedde mellan Alliansledare sedan 2004.

Under debatten i dag begärde Annie Lööf replik på både M-ledaren Ulf Kristerssons och Busch Thors anförande, och Busch Thor på Lööfs anförande.

2 tim
Annie Lööf  Adam Ihse /TT / TT NYHETSBYRÅN
undefined

”Bara Centern verkar nöjda med januariavtalet”

Centerledaren Annie Lööf är den enda partiledaren som utstrålar en verklig entusiasm och optimism kring att januariavtalet är lösningen på Sveriges problem. Det skriver SvD:s politiska kommentator Göran Eriksson i en analys av riksdagens partiledardebatt. Han menar att C-ledaren lyckas förmedla att politikerna har ett ansvar för att peka på möjligheterna i svensk politik.

Kommunernas svaga ekonomi var ett ämne som kom upp under dagens debatt. Ekots inrikespolitisk kommentator Fredrik Furtenbach menar att detta normalt sett brukar vara en stark gren för Socialdemokraterna, men att läget just nu gör att de i stället kan angripas av oppositionen i frågan.

– Ett dilemma för regeringen är att så mycket av resurserna under den här mandatperioden går till Centerns och Liberalernas reformer, säger han.

Aftonbladets politiska kommentator Lena Mellin har en annan åsikt om vem som bäst når ut med sin politik. Hon anser att Sverigedemokraternas partiledare Jimmie Åkesson och Vänsterpartiets Jonas Sjöstedt är de politiker som bäst lyckas väcka engagemang under debatten.

– De är bra debattörer och har ofta bestämt sig var de vill sätta in stöten, säger hon i en intervju i Aftonbladet TV.

6 tim
Fredrik Reinfeldt och Jonas Sjöstedt. TT
undefined

Sjöstedts känga: ”Saknar faktiskt Reinfeldt i dag”

Vänsterpartiets Jonas Sjöstedt visar ett tydligt missnöje med de övriga tre oppositionspartierna, som inte är en del av januariavtalet, under partiledardebatten i riksdagen.

– Vi ser ett nytt politiskt block växa fram, de blåbruna, säger Sjöstedt.

På Twitter förtydligar han sina tankar – och skickar en oväntad hälsning till förre M-ledaren Fredrik Reinfeldt.

”Åkesson begärde ingen replik på Kristersson. Kristersson begär ingen replik på Åkesson. Jag saknar faktiskt Reinfeldt idag”, skriver Sjöstedt.

V-ledaren hade tidigare gått till attack mot regeringens budget och varnade för en ekonomisk kris i kommunerna.

Idag 09:09
Läs mer om Partiledardebatten
Leif R Jansson / TT / TT NYHETSBYRÅN
Den höjda pensionsåldern

Nya pensionsåldern slår mot plånboken – så mycket mindre får du

Under onsdagen tog riksdagen beslutet att höja pensionsåldern från 61 till 62 vilket kommer slå hårt svenskarnas plånböcker. Vill man gå i pension tidigt kommer man förlora stort menar DI, som rett ut vad de nya reglerna får för betydelse.

Höginkomsttagare kommer drabbas hårdast av de nya reglerna, och även de som vill gå i pension tidigt. Enligt Pensionsmyndighetens tumregel höjs pensionen med 6 till 11 procent varje år man fortsätter jobba.

Beslutet att höja åldern kommer sig av att medellivslängden ökas. Alltså ska pensionen fördelas på allt fler år. Skulle man då vilja gå i pension vid 62 års ålder får man ställa in sig på 18 procent lägre pension jämfört med arbete till 65 år.

1 tim
Henrik Montgomery/TT / TT NYHETSBYRÅN
undefined

I dag väntas riksdagen höja pensionsåldern

På onsdagen, den 16 oktober, beslutar riksdagen om höjd pensionsålder – från 61 till 62 år. Samtidigt höjs den högsta ålder, från 67 till 68 år, som man har rätt att behålla sin anställning, den så kallade las-åldern.

Förändringarna gäller den allmänna pensionen och LO är kritiska till det väntade beslutet i riksdagen.

– Jag är förbannad. Man höjer pensionsåldern men det betalas in för lite till våra pensioner. Staten måste täcka upp, säger LO:s ordförande Karl-Petter Thorwaldsson.

Regeringens proposition ”En riktålder för höjda pensioner och följsamhet till ett längre liv” bygger på en överenskommelse som Pensionsgruppen slöt den 14 december 2017. Sex av riksdagens åtta partier, alla utom Sverigedemokraterna och Vänsterpartiet, var med i pensionsgruppen.

Idag 05:09
Orange kuvertet från pensionsmyndigheten. Janerik Henriksson/TT / TT NYHETSBYRÅN
undefined

Höjda pensionsåldern kommer börja gälla nästa år

På onsdag röstar riksdagen om att höja pensionsåldern, ett förslag som ser ut att gå igenom, skriver TT. I så fall höjs åldern nästa år för när svenskar har rätt att börja ta ut sin allmänna pension från 61 till 62 års ålder. Åldersgränsen för hur länge man får ha kvar sin anställning kommer också höjas, från 67 till 68 års ålder.

En grupp som missgynnas av höjd pensionsålder är de med lägst inkomst. Det menar Mats Granér, enhetschef på Inspektionen för socialförsäkringen, eftersom det oftast handlar om personer med fysiskt krävande arbeten och kvinnor som arbetat mycket deltid.

– De tjänar inte på att jobba längre, säger han.

13 okt
Läs mer om Den höjda pensionsåldern
Björn Larsson Rosvall/TT / TT NYHETSBYRÅN
undefined

KI: Låga löneökningar kan minska arbetslösheten

Att löneökningarna i den kommande avtalsrörelsen blir låga kan vara ett sätt för fack och arbetsgivare att hålla nere arbetslösheten inför en kommande konjunkturavmattning. Det skriver Konjunkturinstitutet i sin Lönebildningsrapport.

– Vi räknar med att konjunkturavmattningen inte blir så dramatisk. Samtidigt har vi riskerna på nedåtsidan i vår prognos, så att i det läget sätta sig och förhandla om löneökningar ett eller flera år framöver kommer inte vara lätt, säger Karolina Holmberg, chef för arbetsmarknad och prisbildning på Konjunkturinstitutet, till SR.

Hon fortsätter:

– Om löneökningarna blir fortsatt återhållsamma så kan det bidra till att hålla nere arbetslösheten något.

Mattias Dahl, vice vd på Svenskt Näringslivs vice vd, instämmer i rapportens slutsats.

– Det är ytterligare en tung rapport som bekräftar den bild vi har sett från våra medlemmar under en längre tid nu. Tyvärr, vi har högkonjunkturen i ryggen och lågkonjunkturen framför oss, säger han till SR.

Men LO reagerar kraftigt på rapporten.

– Jag tycker inte om att de lägger sig i lönebildningen och att de klumpar in alldeles för nära inpå. Deras resonemang håller inte när de tar intäkten av att vi har väldigt många nyanlända här, där arbetslösheten framför allt sitter, och att de ska sänka lönerna för stora LO-grupper. Det är inte rimligt, säger LO:s avtalssekreterare Torbjörn Johansson till SR.

5 tim
undefined

Allt du behöver veta inför avtalsrörelsen

2020 omförhandlas cirka 500 kollektivavtal för 2,8 miljoner anställda. Men redan nu är avtalsrörelsen igång – åtminstone verbalt. Under augusti och september har medieutspelen duggat tätt. Fyra månader innan förhandlingarna startade la Pappers fram ett krav på fyraprocentiga löneökningar. Strax efter kom Kommunal, som inte vill siffersätta sina krav än, men som ändå vill ha mer än märket. Och för ett par veckor sedan presenterade Svenskt Näringsliv sin prognos över läget.

Men det är bara ett inledande småfäktande. Det är i egentligen först i oktober som det tar fart på riktigt. Månaden börjar med Industriarbetsgivarnas konjunkturrapport och Industrins Ekonomiska Råds årliga rapport och går i mål med besked om det blir en samordning inom LO eller ej. En LO-samordning är en signal om att fackförbunden inom LO har landat i en gemensam syn inför förhandlingarnaNyligen sa LO:s avtalssekreterare Torbjörn Johansson till Arbetsmarknadsnytt att han tycker att det känns som att det finns en vilja bland förbunden att enas, även om det finns olika intressen.

Första siffran

I oktober, eller möjligen i början av november, presenterar dessutom Facken inom industrin sitt siffersatta bud. Det är viktigt eftersom det är första gången parterna får en siffra att förhålla sig till.

I mitten av oktober presenterar Konjunkturinstitutet (KI) sin lönebildningsrapport. Rapporten är årlig och när det närmar sig avtalsförhandlingar råder speciella förutsättningar. KI utformar rapporten i samråd med Medlingsinstitutet. Tidpunkten för publicering är medvetet vald med hänsyn till parternas avtalsförhandlingar. KI har regeringens uppdrag att beskriva lönebildningen ur ett samhällsekonomiskt perspektiv med syftet att uppnå samsyn kring de samhällsekonomiska förutsättningarna för lönebildning och löneförhandlingar. Det gör att det finns ett stort intresse för rapporten.

Riksbankens inflationsmål

I november fortsätter det när bland andra Teknikföretagen och Svenskt Näringsliv presenterar sina konjunkturrapporter. Under månaden kommer även Riksbanksutredningens slutbetänkande, som är viktigt för parterna. Frågan är om utredningen vågar föreslå förändringar jämfört med dagens inflationsmål om två procent.

Själva förhandlingarna drar dock formellt inte igång förrän den 1 januari 2020. Det egentliga startskottet är när parterna inom industrin växlar yrkanden den 20 december. Efter det väntar ett drygt halvår, eller mer, av förhandlingar inom nästan alla branscher i Sverige. Tiden får utvisa om den här avtalsrörelsen blir lugn eller konfliktfylld.

9 okt
Läs mer om Avtalsrörelsen

Välj organisation

Få nyheter från den organisation du väljer