Peter Malmqvists analys

Därför blir det svårare att spekulera i bostadsrätter

Ungefär 80 procent av alla bostäder som byggs är bostadsrätter. Nästan hälften av alla bostäder byggs i Stockholm. Sedan den svenska fastighets- och bankkraschen i början av 90-talet har bostadspriserna ökat med 6,5 procent i genomsnitt per år. Det är marginellt sämre än börsen, som ökat 8,8 procent, men med betydligt större svängningar. Lönsamheten i bostadsinvesteringar har därför varit enastående, inte minst jämfört med stabiliteten.

Ännu bättre har det varit för ägare av bostadsrätter i Stockholm. Från 2005, första året det finns separat statistik, har uppgången varit ofattbara 9,5 procent per år. Det är drygt två procent bättre än bostadstillväxten i hela landet. Istället för att satsa på börsen, har många istället spekulerat i bostäder, särskilt nybyggda bostadsrätter, särskilt i exklusiva områden där det alltid förväntas finnas efterfrågan. Därför sticker dyra bostäder ut mest i prisstatistiken. Därför stiger Stockholm mest.

Otroliga kalkyler

Kalkylen för nybyggda bostadsrätter i Stockholm har varit för bra för att vara sann. Du har betalat 100-150 000 kronor i handpenning för en, ännu inte byggd, bostadsrätt i Stockholm, som i normalfallet kan komma att kosta någonstans mellan 4 och 9 miljoner kronor. Du väntar i de dryga två år som bygget tar och innan resterande pengar skall betalas in, säljer du lägenheten. Om den gått upp med genomsnittets 9,5 procent per år i två år, tjänar du mellan kring en miljon kronor. Det är ofattbart.

Följaktligen har det varit huggsexa om nya bostadsrätter. De börsnoterade byggbolagen rapporterade 2015-16 att de sålt 80-90 procent av nybyggnationen, redan innan byggstart. Då var också banken villig att låna ut pengar till bygget, även om de samtidigt krävde borgen från byggbolaget. Dessutom var byggaren tvingad att garantera att de bostadsrätter som eventuellt inte blev sålda, togs över av byggaren. Eftersom nästan allt var sålt redan innan, var detta ingen risk. Alla var nöjda. Alla tjänade pengar.

Större boprisfall än under finanskrisen

Tills hösten 2017. På fyra månader gick priserna på bostadsrätter i Stockholm ned med 12 procent. Det var mer än prisfallet under den dramatiska finanskraschen 2008. Varför detta plötsliga fall? Under finanskraschen gick det ju att peka på en tydlig orsak, men denna gång – ingenting. Köparna bara försvann.

Ännu värre blev det för nybyggda bostadsrätter. I de börsnoterade byggarna rapporterades under första kvartalet 2018 att antalet sålda (ännu ej byggda) lägenheter i Sverige föll med mellan 50 och 90 procent, beroende var i landet de var tänkta att byggas. Värst var det i Stockholm. Nu gick det nämligen upp för allt fler, att den handpenning på futtiga dryga hundratusen kronor, samtidigt var en björnfälla. Det var då köparen gjorde sig betalningsskyldig till hela beloppet, inlockade med en förföriskt låg startpeng.

Hur löser vi stiltjen?

Här står vi nu. Nybyggnadsprojekten står still. Köparna duckar. De börsnoterade bostadsbyggarna rapporterar 30-70 procents falltakt i antalet sålda (obyggda) bostadsrätter. Byggproduktionen har därtill fallit över kanten och det är illa, för bostadsbyggandet är en hörnpelare för tillväxt och sysselsättning i alla länder. Här står vi nu. Vad är lösningen?

Den första oskyldiga handpenningen blev navet i den kraftigaste bostadsspekulation vi skådat

Byggarna måste acceptera att affärsmodellen för bostadsrätter har kollapsat. Den baseras på en ständigt stigande prisnivå, som antingen stressar folk att snabbt hoppa på tåget eller lockar till spekulation. Så var det i över tjugo år, men inte längre. Den första oskyldiga handpenningen blev navet i den kraftigaste bostadsspekulation vi skådat. Eftersom handpenningen betalas in av allt färre, får följaktligen inte den bostadsrättsföreningen något banklån och kan inte betala byggaren, som inte kan starta bygget.

Återgå till gamla modellen

Lösningen är att gå tillbaka till den affärsmodell som gällde ”förr i tiden”. Köparen tecknade då ett förhandsavtal om en avsikt att köpa en bostadsrätt. För det betalades ett väldigt lågt belopp. Ungefär ett halvår innan inflyttning gick affären in i skarpt läge. Då kom det slutliga kontrakt fram som nu kommer fram redan 2-3 år innan inflyttning. Då var det beslutsdags - på eller av. Ett halvår innan inflyttning hade också köparen väsentligt lättare att överblicka riskerna, där den största naturligtvis var vilket pris köparen skulle kunna få för sin egen bostad.

Den uppskattningen är nästan omöjlig att göra två år i förväg, inte minst på dagens bostadsmarknad. Ingen vet om priset på den egna bostaden skall stiga eller falla. Vi vet emellertid att det nu också kan falla, därtill snabbt och kraftigt, utan att någon har en förklaring till varför. Följaktligen omvärderar köparna sin befintliga bostad och tycker att den är riktigt fin. Den har ju dessutom en annan riktigt bra sida: Den riskerar inte att försätta ägaren i konkurs.                        

Toppnyheter

Välj organisation

Få nyheter från den organisation du väljer
En kvinna i Caracas, Venezuela, testas för covid-19 Ariana Cubillos / TT NYHETSBYRÅN
Coronavirusets spridning – globalt

Larmet: Miljöförstöringen kommer leda till nya smittor

Utan åtgärder för att skydda vilda djur och växter och förhindra miljöförstöring så kommer sjukdomar, som likt covid-19, sprider sig från djur till människor att bli vanligare. Den varningen kommer från en ny FN-rapport, rapporterar flera medier.

– Det senaste århundradet har vi upplevt åtminstone sex utbrott av nya coronavirus, säger Inger Andersen vid FN:s miljöprogram till BBC.

Förutom Covid-19 är Ebola och Sars exempel på sjukdomar som startat hos djur och spridit sig till människan.

Delia Grace, en av författarna bakom rapporten, säger till The Guardian att åtgärderna mot covid-19 framförallt sett sjukdomen som en ekonomisk utmaning eller en medicinsk utmaning.

– Men dess ursprung finns i miljön, livsmedelssystemen och i djurhälsan.

Inger Andersen menar att vetenskapen är tydlig:

– Om vi fortsätter att utnyttja naturen och förstöra våra ekosystem så kan vi vänta oss att se en stadig ström av den här typen av sjukdomar.

Igår 20:39
Kvinnor med skydd för ansiktet handlar i Tel Aviv på söndagen.  Ariel Schalit / TT NYHETSBYRÅN
undefined

”Pandemin sprider sig” – Israel återinför restriktioner

Israel återinför ett antal restriktioner efter att antalet smittade av coronaviruset skjutit i höjden, rapporterar Reuters.

De nya restriktionerna innebär att bland annat barer, nattklubbar och gym stängs ner, och att maxgränsen för antalet besökare i synagogor sätts till 10 personer.

– Pandemin sprider sig, det är tydligt. Den stiger brant varje dag och den drar med sig, tvärtemot vad som har sagts, kritiskt sjuka patienter i sitt kölvatten, säger premiärminister Benjamin Netanyahu.

Igår 14:38
Turist på Rhodos/Illustrationsbild. TT
undefined

Tui stoppar resor – flyger ner tomt plan för att hämta hem svenskarna på Rhodos

Grekiska myndigheter stoppar Tui:s nästa flight till Rhodos, rapporterar Aftonbladet. Därför tvingas resejätten i stället flyga ner ett tomt plan för att hämta hem svenskarna som befinner sig där.

I förra veckan landade det första charterplanet från Tui på den grekiska ön efter flygbolaget fått ett specialtillstånd för en ”marknadsföringsresa”. Med på planet fanns journalister och medarbetare men även vanliga charterresenärer, något som Tui säger att man varit tydliga med.

Charterplanet väckte stor uppmärksamhet i medier när det landade, något som Tui menar bidrog till att man nu stoppats från ytterligare resor

– Anledningen är bland annat den uppståndelse som var kring det första flyget i svensk och grekisk media, säger Adam Györki, presschef på flygbolaget.

Igår 08:19
Läs mer om Coronavirusets spridning – globalt
Isabella Lövin och Per Bolund. Jonas Ekströmer/TT / TT NYHETSBYRÅN
Migrationspolitiken i Sverige

MP:s kritik: S borde gjort allt för att komma överens

Miljöpartiet är glada över att migrationsförhandlingarna mellan Socialdemokraterna och Moderaterna strandat. Det säger MP-språkrören Isabella Lövin och Per Bolund till SvD respektive DN. Men de är fortfarande besvikna på hur S har agerat de senaste veckorna.

– Sitter man i regering ska man göra allt man kan för att komma överens och hitta en gemensam regeringslinje, säger Per Bolund till DN.

Bolund säger att han vill att januaripartierna ska komma överens och han kommenterar inte huruvida han tror att det var Miljöpartiets hot om regeringskris som gjorde att förhandlingarna bröt samman.

Igår 19:16
Statsminister Stefan Löfven (S) och Isabella Lövin (MP). ALI LORESTANI/TT / TT NYHETSBYRÅN
undefined

Analys: Bilden att S böjde för MP kan bli politisk risk

Varken Socialdemokraterna eller Moderaterna var beredda till de kompromisser som krävs för en bred migrationspolitisk uppgörelse – i stället anklagar de nu varandra för att bära huvudansvaret för sammanbrottet, skriver SVT:s politiska kommentator Mats Knutson i en analys.

Enligt Knutson ser Miljöpartiet de strandade förhandlingarna som en stor politisk framgång och han menar att det kan vara en politisk risk för S som velat undvika en regeringskris:

”Blir den bestående bilden att partiet böjde sig för Miljöpartiet kan det skada partiet i breda väljargrupper.”

Det är just att många väljare vill ha en hårdare politik än vad partierna vill som gör migrationsfrågan så oerhört komplicerad, säger Aftonbladets politiska kommentator Lena Mellin.

– Den är precis som den gamla kärnkraftsfrågan som dominerade och var en mara i svensk politik under årtionden, säger hon.

Igår 18:04
Kommunstyrelsens ordförande i Eskilstuna, Jimmy Jansson. Fredrik Sandberg/TT / TT NYHETSBYRÅN
undefined

Sju S-toppar splittrade om en ny migrationspolitik

Frågan om hur stort asylmottagande Sverige ska ha splittrar Socialdemokraterna, rapporterar DN som har frågat sju S-toppar var de tycker att partiet bör ligga i migrationsfrågan.

– Ett bra riktmärke är att närma sig övriga nordiska länder, säger Eskilstunas kommunalråd Jimmy Jansson.

Riksdagsledamoten Magnus Manhammar vill hellre se en vänsterorienterad politik och säger till tidningen att ”de som behöver skydd ska ha skydd”.

Flera vill se att samtalen fortsätter och gärna inom januaripartierna.

Igår 19:15
Läs mer om Migrationspolitiken i Sverige